Jak koupit nemovitost ve Španělsku: Průvodce krok za krokem pro Čechy a Slováky

Víte co mi píší klienti nejčastěji? "Miri, chceme apartmán ve Španělsku, ale nevíme odkud začít a trochu se bojíme." A já jim vždy říkám — to je normální. Koupě nemovitosti v cizí zemi zní složitě. Ale když víte jak na to, je to zvládnutelné. Tady je přesný postup, který procházím se svými klienty od prvního hovoru až po předání klíčů.

1. Nejdřív si ujasněte, co vlastně hledáte

Před tím než otevřete první inzerát, odpovězte si na tři otázky: Kupujete pro vlastní bydlení, letní dovolenou, nebo jako investici? Chcete nový projekt od developera, nebo existující nemovitost? A jaký je váš skutečný rozpočet — včetně daní a poplatků navíc?

Toto rozhodnutí určí vše ostatní. Klienti, kteří to přeskočí, se pak uprostřed procesu otočí o 180 stupňů — a to zdržuje a stresuje.

2. Vyberte lokalitu — a přijeďte se podívat

Costa del Sol má přes 150 km pobřeží a každé město je jiné. Marbella je mezinárodní a prestižní. Fuengirola je rodinná a praktická. Estepona je klidná a autentická. Nerja je malebná a romantická.

Moje rada? Přijeďte a pocítíte to sami. Ideálně mimo sezónu, v únoru nebo listopadu. Projděte se jako místní, ne jako turista. Já klientům vždy říkám — první víkend je na cítění, druhá návštěva je na rozhodnutí.

3. Vyřiďte NIE číslo jako první věc

NIE (Número de Identidad de Extranjero) je španělské daňové číslo pro cizince. Bez něj nepodepíšete nic u notáře, neotevřete bankovní účet a nekoupíte nemovitost.

Vyřídíte ho na španělském konzulátu v Praze, nebo přímo ve Španělsku na policii. Počítejte se 2–4 týdny. Já svým klientům vždy říkám — vyřiďte NIE ještě dřív než si začnete prohlížet inzeráty. Ušetří vám to čas v nejdůležitější chvíli.

4. Najděte si dobrého právníka — a nešetřete na něm

Tohle je krok, který někteří klienti chtějí přeskočit. A to je chyba, kterou nelituji jen já — litují ji oni. Španělský právník (abogado) prověří, zda nemovitost nemá dluhy, zástavní práva nebo právní problémy. Jeho honorář je obvykle 1 % z kupní ceny.

Nikdy nepodepisujte nic bez právníka. Nikdy.

5. Rezervační smlouva a záloha

Vybrali jste nemovitost? Skvělé. Podepíšete rezervační smlouvu a zaplatíte zálohu — obvykle 3 000–10 000 €. Nemovitost se tím stáhne z prodeje a právník zahájí kontrolu všeho potřebného.

6. Contrato de Arras — předsmluvní dohoda

Tady zaplatíte obvykle 10 % z kupní ceny. Pokud vy odstoupíte, záloha propadá. Pokud odstoupí prodávající, vrátí vám dvojnásobek. Je to ochrana pro obě strany a standardní součást každé koupě ve Španělsku.

7. Podpis u notáře — ten velký den

Finální podpis probíhá u španělského notáře. Zaplatíte zbývající část, nemovitost přejde na vás a notář zaeviduje převod do katastru. Tento den je vždy krásný — vidím to na klientech pokaždé. 😊

8. Počítejte s náklady navíc

Ke kupní ceně připočítejte přibližně 10–13 % na daně a poplatky:

ITP daň nebo DPH: 7–10 %
Notářské poplatky: 0,5–1 %
Katastr nemovitostí: 0,1–0,5 %
Právník: ~1 %

Toto číslo vždy říkám klientům hned na začátku — žádná překvapení na konci.

Časté otázky (FAQ)

Může Čech nebo Slovák koupit nemovitost ve Španělsku?

Ano, bez jakýchkoli omezení. Jako občané EU máte stejná práva jako španělští občané.

Jak dlouho trvá celý proces?

Obvykle 4–8 týdnů od rezervace po podpis u notáře. U nových projektů od developerů může být lhůta delší.

Potřebuji španělský bankovní účet?

Není povinný, ale doporučuji ho. Usnadní platbu daní a poplatků spojených s nemovitostí.

Mohu koupit nemovitost ve Španělsku na hypotéku?

Ano. Španělské banky poskytují hypotéky cizincům obvykle do 60–70 % hodnoty nemovitosti.

Koupě nemovitosti ve Španělsku je zvládnutelná — pokud víte jak na to a máte po boku někoho, kdo vás provede. Přesně to dělám pro své klienty každý den.

Chcete začít? Stáhněte si můj bezplatný průvodce nebo mi napište přímo. Ráda si s vámi popovídám.